广州千亿富豪卖房,每平米56万元 为什么这么贵？

国庆长假期间，一场宋元明清国宝书画特展在广州举行。

亮相的15件书画，价值近20亿元。

画展的举办地，就在顶级豪宅“广州·鹏瑞1号”，活动由鹏瑞集团创始人徐航牵头促成。

这个单套均价过亿元的豪宅项目，两个月前曾以56万元/㎡的销售申报价，突破新房单价天花板。

鹏瑞方面告诉《21CBR》记者，今年1-6月，广州·鹏瑞1号项目，过亿豪宅网签成交6套，为全国总价过亿豪宅的成交冠军。

项目赚足眼球，徐航本人少有公开露面，发布会均由公司高管出面。

2024年，徐航以1100亿元财富，入选胡润全球富豪榜。

重磅政策连续出台，楼市有望止跌回稳，他的豪宅生意预计也会获益。

豪宅回温

徐航原是迈瑞医疗的联合创始人，因对建筑有兴趣，创立了鹏瑞地产，打造了深圳顶豪“深圳湾1号”。

在徐航的构想中，广州鹏瑞1号，要全面超越深圳湾1号。

该项目为城市综合体，位于广州第二CBD——国际金融城一线临江板块，占地约5.42万平方米，总投资不低于160亿元。

徐航首次采用“鹏瑞”二字作为项目案名，规划的6栋建筑，涵盖顶奢公寓、奢华酒店、艺术中心、顶级会所、高端定制商业等。

鹏瑞方面告诉《21CBR》记者，公司还取得了1300亩北帝沙岛20年的使用权，计划打造为城央生态岛，开放给市民使用，也为其广州项目的业主带来离家更近的生态桃源。

鹏瑞1号是大平层公寓产品，产权只有40年，却未影响潜在客户的兴趣。

广州住建局官网显示，项目预售套数合计152套，售出了28套。

其中，备案价为56万/㎡的房源，属于“楼王”T栋，可饱览南向江景，主打750平方米以上大平层，据市场消息，出售2套，单套总价约2亿元。

三年前拿地时，徐航花了50亿元，楼板价为1.8万/㎡，按整体项目已售均价23万/㎡计算，利润可观。

仅T1- T3栋公寓，预售总面积达7.89万平米。若全部售出，徐航至少入账180亿元。

鹏瑞1号热销，呼应了当下豪宅回温。克而瑞数据显示，今年1-6月，总价5000万元以上的豪宅成交了401套，同比增长1.2倍。

中指研究院华南分院研究总监杨永俊向《21CBR》记者分析，有两个原因：一是改善性需求释放，二是物以稀为贵。

“核心地段的高端改善型住宅相对稀缺，保值、抗跌能力更强，潜在买家希望实现资产的分散投资、合理配置，以更好地应对经济周期性波动。”他表示。

复制模式

出生于广州的徐航，更为人熟知的身份是迈瑞医疗联合创始人。

1991年，他与李西廷等人一起创立迈瑞医疗，打造中国最大的医疗设备公司，高峰时市值近6000亿元。

徐航在2007年成立鹏瑞，第二年即在深圳拿地，建设深圳湾1号。2012年，他辞任迈瑞联席CEO，全面投身于豪宅生意。

徐航精心打磨10年，深圳湾1号入市时，开盘价17万/㎡，成为深圳新房天花板，至今二手房价格在20万/㎡以上。

单靠深圳这个项目，2017年鹏瑞的净利润达38亿元，比迈瑞还多赚了12亿元。

徐航有做大做强的野心。2019年至2021年，他打出“区域深耕、全国发展”的旗号，频繁拿地，一度“吃下”华夏幸福南方总部10个旧改项目。

大湾区是其核心市场，徐航布局了12个高端项目，分布在广州、深圳、佛山、东莞、珠海、清远。

据杨永俊观察，房地产市场调整以来，大湾区城市核心地段的高端改善型需求，未受太大影响，部分区域逆势增长。

“鹏瑞近年在大湾区新取得的地块，质量相对较高，多宗位于核心区域，且多为江畔地块，景观资源独特，适合打造高端改善型项目。”杨永俊提到。

去化降债

此轮扩张，徐航的目标是复制更多“深圳湾1号”。

他热衷于打造地标性建筑，配售千万豪宅产品。比如，珠海的珠澳湾中心、佛山的三龙湾1号、东莞天玥。

杨永俊认为，鹏瑞积累了一定的开发、营销经验以及中高端客群，有利于将开发模式复制到其他城市。

鹏瑞多个新项目，确实热销。

比如，佛山三龙湾1号，开盘一年半，销售额近100亿元。今年上半年，项目获得佛山千万级豪宅成交金额及套数冠军。东莞天玥，首开半天卖出10亿元，三开三售罄。

据《21CBR》记者不完全统计，2023年，鹏瑞的销售额合计超过120亿元。

杨永俊认为，房地产市场仍在调整期，且越来越多房企瞄准改善型市场，鹏瑞面临越发激烈的竞争，销售压力预计将增大。

徐航主打的项目多为商业综合体，投资周期长、资金沉淀量大，资金方面也有压力。

过去两年，鹏瑞停止拿地，调整组织架构，缩减城市更新部门人员。

在年初的工作部署会议上，他给员工打气，“要以高能力和强信心面对挑战”。

与很多房企大佬一样，徐航将经营方针聚焦于去化降债、关注利润、降低成本、精兵简政等。

不同的是，徐航的盘子铺得不大，房子也卖得出去，局面要好得多。